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房屋优先租赁权的认定及实现
作者:罗新祥 易世凯  发布时间:2011-12-21 15:45:53 打印 字号: | |

 

优先权制度是传统民法理论中的一项重要制度。房屋优先租赁权,是指房屋承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时,在同等条件下,优先于第三人承租的权利。目前,我国法律对承租人的优先租赁权,尚无明确规定,司法实践中的处理亦仁者见仁,智者见智。而随着近年来经济的不断发展,房屋租赁涉及到优先租赁的纠纷越来越多,房屋优先租赁权应当如何认定及实现?此问题既困扰着理论界,更困扰着实践者。本文即对这一问题略作探讨,略陈管见,以供参考。

一、房屋承租人优先租赁权的认定

司法实践中,房屋承租人主张优先租赁权可分为两种情况:其一,租赁合同对优先租赁权有特别约定,出租人基于合同约定主张优先租赁权;其二,租赁合同对优先租赁权未作约定,出租人基于民法原理主张优先租赁权。对于前述两种情况,应当区别对待。就第一种情况而言,虽然当前法律并没有赋予承租人优先租赁权,但也没有禁止当事人约定优先租赁权,因此,根据意思自治原则,合同中关于优先租赁权的约定合法有效,房屋承租人的优先租赁权受法律保护。

认定的难点在于第二种情况,当事人没有约定优先租赁权的情形下,承租人是否享有优先租赁权?对此,有两种对立的观点。一种观点持肯定意见,认为承租人享有优先租赁权符合市场交易习惯,有利于保护承租人的合法权益,有利于维持现有经济关系的稳定,而且,承租人在同等条件下续租,对出租人利益并无损害,对保持租赁房屋原状和充分发挥租赁房屋经济效益是有益的。另一种观点则作否定回答,认为承租人享有优先租赁权缺乏法律依据,强制赋予承租人优先租赁权,是对出租人所有权的侵害和限制,根据物权对世权原则,租赁合同到期后,房屋出租人有权自主选择承租人。

笔者赞成第二种观点,即认为在无约定情形下房屋承租人不享有优先租赁权。众所周知,出租人对出租房屋享有的所有权是对世权,其对房屋的占有、使用、收益、处分,不违反法律禁止性规定以及与他人的合同约定即可。出租,是房屋所有人使用房屋的一种方式,是否出租?出租给谁?决定权在出租人,选择权在出租人。换言之,在房屋租赁合同到期后,出租人继续出租房屋时有自主选择承租人的权利。作为权利,出租人可以放弃,也可以将之全部或部分让渡,如果出租人作出此种选择,可以在租赁合同中与承租人约定租赁期满后按原有条款另行续约,也可以约定租赁期满后承租人同等条件下享有优先租赁权。如此,即出现前述第一种情况。此外,对权利也可以由法律来进行限制。例如,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,出租人出卖租赁房屋的自主选择权,就受到了承租人优先购买权的限制。但是,对权利的限制,只能基于法律规定,除此再无他法,而我国法律并没有对房屋优先租赁权作出规定,这便决定了房屋优先租赁权于法无据。因此,尽管承租人享有优先租赁权对于维持经济关系的稳定,对于保持租赁房屋的原状,对于发挥租赁房屋的经济效益,有着十分重要的意义,笔者亦认为应当赋予房屋承租人优先租赁权,但是,这只能寄望于法律作出规定,在法律没有规定之前,房屋承租人不能享有优先租赁权。

二、房屋承租人优先租赁权的实现

房屋承租人因合同约定获得优先租赁权,但是,这优先租赁权只是一种请求权,不能直接对物享有权利,要实现优先租赁权,还必须厘清几个问题,唯如此,方能保障优先租赁权的实现:

(一)房屋承租人未在合理期限内提出续租,是否等同于放弃优先租赁权?优先租赁权的前提之一是承租人提出续租,提出续租一般要在租赁期限届满前的合理期限内提出,如果承租人未在合理期限内提出续租,是否视为放弃续租,进而视为放弃优先租赁权呢?笔者认为,承租人固然有在合理期限内表明续租与否意愿的义务,但出租人同样有在合理期限内提示承租人是否续租的义务,如果承租人未提出续租,出租人未进行提示,则双方过错相等,责任互相抵销,不能视为承租人放弃优先租赁权。但是,如果出租人在合理期限内进行了提示,承租人未在出租人限定的时间内回复,或者未在合理期限内回复的,应当视为承租人放弃续租,进而视为放弃优先租赁权。

(二)租赁合同期满后不定期租赁期间,承租人优先租赁权是否有效?房屋租赁合同期满后,双方未续签合同,但承租人继续使用租赁房屋,出租人没有提出异议的,根据《合同法》的规定,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。原租赁合同继续有效,优先租赁权的约定自然对双方有约束力,但租赁期限为不定期,意味着承租人和出租人随时可以在给予对方合理期限后解除合同。租赁合同一旦解除,优先租赁权便失去效力,因此,承租人提出续租并主张优先租赁权的话,应当在出租人给予的合理期限内提出。一旦过了合理期限,租赁合同解除,承租人即不能以优先租赁权来限制出租人。

(三)出租人就租赁房屋与他人签订租赁合同,承租人的优先租赁权能否对抗?房屋优先租赁权来源于合同的约定,其效力仅限于当事人之间。如果出租人未经承租人同意,又擅自将租赁房屋出租给善意第三人,且签订了书面租赁合同的话,原承租人的优先租赁权不能对抗善意第三人。但是,出租人侵犯承租人的优先租赁权,将房屋租赁给第三人,属于违约行为,应当承担违约责任。如果第三人非善意而系恶意,则原承租人在主张出租人承担违约责任的同时,还可以请求人民法院宣告出租人与第三人的租赁合同无效。

(四)出租人就租赁房屋对外进行公开竞租时,承租人的优先租赁权如何保护?房屋租赁合同到期后,出租人为了使租赁房屋产生更大效益,往往对外公开竞招,此时,承租人的优先租赁权仍应保护。出租人应当在合理期限内将公开招租的内容以书面形式通知承租人,由承租人决定是否参加。承租人如果参加竞租,则视为放弃优先租赁权,房屋由最后竞招中标者承租。如果承租人不参加竞租,又不放弃优先租赁权,出租方应将最后竞得条件书面通知承租人,承租人如果全盘接受竞得条件,仍可以享有优先租赁权。若出租人未征求承租人的意见与竞得人签订租赁合同,出租人应承担违约责任。

责任编辑:罗新祥 易世凯